Суббота, 20 октября 2018 16 +  RSS
Суббота, 20 октября 2018 16 +  RSS
13:08, 05 марта 2018

Дети-собственники дают своё согласие на продажу с 10 лет в Бердске


С какими трудностями сталкиваются при продаже детских долей.

В некоторых объявлениях на сайтах недвижимости в качестве преимущества предложенного к продаже жилья указывается, что все собственники — взрослые. А некоторые риэлторы даже берут отдельную плату за прохождение так называемой «детской комиссии».

При этом любой гражданин может сам обратиться в эту комиссию, причём абсолютно бесплатно. Как уверяет Наталья Жилина, консультант отдела опеки и попечительства Бердска,  собрать документы для успешного прохождения комиссии способен каждый собственник квартиры, а специалисты готовы помочь.

Перечень документов, которые требуется собрать родителям перед сделкой, указан в регламенте, разработанным министерством социального развития Новосибирской области. В любом случае необходимо представить документы на продаваемый и покупаемый объекты недвижимости, чтобы специалист мог сравнить их характеристики и стоимость, понять, не произойдёт ли ухудшения жилищных и имущественных условий. Обязательный нюанс: документ об отсутствии или наличии долгов, потому что покупка жилья с обременением невозможна.

За детей в возрасте до 14 лет в купле-продаже жилья действуют родители, от 14 до 18 лет несовершеннолетний гражданин принимает решение самостоятельно, но с согласия родителей. Однако по закону специалисты требуют согласие от ребёнка, начиная с 10 лет. Приобщаясь к взрослой жизни, юный гражданин пишет заявление о том, что он согласен на продажу принадлежащей ему доли. Сотрудники опеки всегда спрашивают, понимает ли он, о чём идёт речь. Как правило, все дети уверенно заявляют: «Да. Понимаю». Срок рассмотрения пакета документов составляет 15 дней. После этого специалисты опеки выдают согласие либо отказ на заключение сделки.

До 2005 года разрешение органов опеки требовалось, даже если ребенок просто проживал в квартире, не являясь собственником. Позже закон изменился; теперь не нужно обращаться в опеку, если ребёнок только проживает в квартире. Исключительными обстоятельствами считаются, если он: 1) подопечный, 2) сирота. В этом случае потребуется разрешение опеки.

Наталья Жилина подчеркнула, что каждая сделка рассматривается в индивидуальном порядке; принимая решение, специалисты исходят из интересов маленького собственника. Его имущественные права после продажи ни в коем случае не должны ухудшиться. Это означает, что стоимость доли в новом жилье не может быть меньше, чем в старом. Всё, что взрослые забирают у ребёнка, они должны ему вернуть в виде эквивалентного другого жилого помещения.

Если у несовершеннолетнего в собственности два или три объекта недвижимости, закон допускает при продаже одного из них денежную компенсацию. Однако эти суммы родителям не выдают. Есть совершенно особые случаи, когда родители просят продать недвижимость в связи с необходимостью дорогостоящего лечения ребёнка. Закон разрешает такие действия, но взрослые обязаны подкрепить слова документами.

Двойной контроль

С января 2016 года все сделки с участием детей обязательно являются нотариальными. Это подразумевает двойной контроль в соблюдении прав детей. 

Для родителей это означает дополнительные траты. Сэкономить можно при одновременной сделке у одного нотариуса, когда человек продал и тут же купил квартиру. Однако порой совершить такую сделку невозможно; к примеру, покупаемая квартира находится в другом регионе. Тогда сделка совершается с отлагательными условиями. А дополнительной мерой для её защиты становится внесение денежных средств на счёт ребёнка, подконтрольный опеке.

Причём родители снять с него деньги не могут. Именно сотрудники опеки контролируют исполнение своего предписания. Родителям чётко прописывается, в какой срок они должны отчитаться. Сроки рассчитываются исходя из практики. Если у кого-то не получилось завершить сделку в указанное время, люди пишут заявление с просьбой о продлении.

Бывает, что родитель изначально не собирался исполнять решение опеки. В этом случае восстановить нарушенные права ребёнка – прерогатива государства. Самое простое – признать сделку недействительной. Однако из-за такого решения может пострадать добросовестный покупатель, поэтому сотрудники опеки идут иным путём: подают иск к родителям. Наталья Жилина отметила, что в последние годы подобных взысканий стало намного меньше: раньше оформляли по 5 – 6 исков в год, в прошлом году обратились лишь с одним. Человек продал жильё с долей ребёнка и ничего ему не купил, уехал. Сейчас он обязан вернуть несовершеннолетнему 1,1 млн рублей.

О новостройках и ипотеках

Если сотрудники опеки видят, что человек всеми силами пытается исполнить их решение, ему идут навстречу.

Житель Бердска, отец трёх детей, продал жильё, решив купить квартиру в новостройке. Однако застройщик увеличил стоимость кв. метров, и у человека не хватило 200 тысяч рублей. Кроме того, у главы семьи уменьшилась заработная плата. Однако он договорился с застройщиком о рассрочке и ежемесячно вносит ему деньги, а квитки приносит в опеку.

Вообще при покупке жилья в новостройке на средства от продажи квартиры с детскими долями постоянно возникают трудности. Родители обязаны при обращении в отдел опеки предоставить зарегистрированный договор участия в долевом строительстве. При этом человек даже не знает, разрешат ему продать старую квартиру или нет. Рискуют и застройщики, регистрируя договор с рассрочкой платежа, поэтому далеко не все строительные фирмы соглашаются на такое.

Очень много вопросов возникает при передаче детских долей в залог. Это происходит при покупке квартиры в ипотеку. В этом случае специалисты опеки требуют график платежей и интересуются доходами семьи. За вычетом взноса по ипотеке на каждого члена семьи должна остаться сумма, равная прожиточному минимуму в Новосибирской области. Впрочем, обычно люди очень взвешенно подходят к финансовым вопросам, и отказы редки.

Иногда случается, что родители хитрят, указывая в договоре купли-продажи сумму ниже рыночной. В Бердске был случай, когда люди продавали дом за два миллиона рублей, хотя его кадастровая стоимость равна 4 млн. В разговоре с сотрудниками опеки продавцы без смущения признались, что хотят уйти от налогов. Однако в этом случае доли детей рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости, поэтому хитрить не имеет смысла.

Родители не имеют права на имущество детей; дети не имеют права на имущество родителей.

Ст. 60 Семейного кодекса РФ

Справка

Дети получили имущественные права благодаря закону о приватизации.

Конечно, несовершеннолетние собственники встречались и до этого, но очень редко. Обычно они приобретали доли по наследству.

В начале приватизации, в 1992 году, детей нередко не включали в приватизацию: квартиру регистрировали на того, кто первым значился в договоре. Спустя много лет обделённые стали активно судиться и порой восстанавливали свои права.

В 1994 году в закон о приватизации внесли поправки: родителей обязали выделять доли на детей. Позже несовершеннолетние начали получать права собственников в связи с использованием родителями материнского капитала.

Суд Бердска ещё ни разу не принял отказного решения по иску органов опеки, отстаивающих права несовершеннолетних.

Мнение

Ольга Шелеповская, партнёр-эксперт агентства недвижимости «Квадротека», призывает всех людей, покупающих квартиры у семей с детьми, особенно пристальное внимание обратить на наличие детских долей.

Нередко в этом случае недвижимость куплена с участием материнского капитала, но детские доли не выделены. Это является грубым нарушением закона, и покупатель такой недвижимости сильно рискует. В любой момент сделку могут признать ничтожной.

Фото littlethinkeruae.com

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2018 Свидетель
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru